Eine umfassende Wohnungsmaßnahme, die am 11. Juli 2026 in Kraft trat, wird weithin als entscheidender Schritt zur Bewältigung der Wohnungskrise des Landes gefeiert. Der ROAD to Housing Act ist einer der wenigen wesentlichen Gesetzesentwürfe, die der Kongress in den letzten Jahren verabschiedet hat, und der erste große Wohnungsbaugesetzentwurf seit den 1990er Jahren.
Obwohl die Maßnahme im Senat und im Repräsentantenhaus mit überwältigender Mehrheit vom Kongress angenommen wurde, erlitt sie einen letzten Rückschlag, als Präsident Donald Trump seine Unterzeichnungszeremonie am 24. Juni abrupt absagte und sich dann am 10. Juli erneut weigerte, den Gesetzentwurf zu unterzeichnen. Da Trump jedoch kein Veto gegen den Gesetzentwurf einlegte, trat er am 11. Juli um 00:01 Uhr automatisch in Kraft.
Doch trotz parteiübergreifender Unterstützung sind selbst Befürworter der Meinung, dass dies nicht ausreicht, um Amerikas Wohnungsnot zu lindern.
Viele der 60 Bestimmungen des umfassenden Gesetzentwurfs sind regulatorischer Natur, beispielsweise die Straffung der Umweltverträglichkeitsprüfungen und die Verringerung der Häufigkeit von Inspektionen von Häusern, deren Mieter staatliche Mietbeihilfen erhalten. Andere versuchen, Hauskäufern den Zugang zu einer Finanzierung zu erleichtern.
Diese und weitere Elemente könnten dazu beitragen, die Lage im Immobiliensumpf des Landes zu verbessern.
Als Wissenschaftler auf dem Gebiet der Wohnungspolitik gehen wir jedoch davon aus, dass die Verbesserungen nur marginal sein werden. Dies liegt daran, dass die Reformen nicht die Hauptursache des Wohnungsproblems des Landes angehen: dass Millionen von Mietern und Hausbesitzern das Einkommen fehlt, das sie zur Deckung ihrer Wohnkosten benötigen.
Vielversprechende Veränderungen
Der Gesetzentwurf enthält mehrere wichtige Reformen.
Die am meisten beachtete Bestimmung schränkt die Möglichkeiten von Private-Equity-Firmen und anderen institutionellen Anlegern ein, Einfamilienhäuser als Mietobjekte zu erwerben und zu betreiben.
Obwohl institutionelle Anleger landesweit etwa 2 % aller Einfamilienmieten ausmachen, sind sie auf bestimmten Immobilienmärkten, vor allem im Süden, stärker vertreten. Diese Unternehmen kaufen Häuser in der Regel gegen Bargeld, was einzelnen Käufern schadet, die eine Hypothek aufnehmen müssen. Es ist auch bekannt, dass sie die Mieten aggressiver erhöhen und Räumungsverfahren einleiten als andere Vermieter.
Die Gesetzgebung umfasst auch mehrere Maßnahmen, die darauf abzielen, die Immobilienpreise zu senken und das Wohnungsangebot zu erhöhen.
Eine davon reduziert die Kosten von Fertighäusern (oft als Mobilheime bezeichnet), indem die Notwendigkeit entfällt, ein Stahlgestell einzubauen, das an Rädern befestigt werden kann. Es wird erwartet, dass dadurch die Baukosten um 5.000 bis 10.000 US-Dollar oder etwa 4 bis 8 % der durchschnittlichen Kosten einer neuen Einheit gesenkt werden.
Weitere kostensparende Elemente sind die Straffung der Umweltprüfungen für geplante Wohnsiedlungen und die Förderung neuer Entwürfe für mittelgroße Wohngebäude, die eine einzige Treppe ermöglichen würden. Brandschutznormen verlangen seit langem, dass Mehrfamilienhäuser über zwei oder mehr Treppenhäuser verfügen, damit die Bewohner ihre Häuser sicher verlassen können, wenn ein Treppenhaus aufgrund von Rauch oder aus anderen Gründen unpassierbar ist.
Verbesserungen im Brandschutz haben jedoch dazu geführt, dass in mittelgroßen Gebäuden die Notwendigkeit einer zweiten Treppe weitgehend entfällt. Durch den Wegfall der Zwei-Stufen-Anforderung können Entwickler ihre Baukosten senken und haben mehr Flexibilität bei ihren architektonischen Entwürfen.
Eine weitere Komponente erfordert, dass das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung Richtlinien und „Best-Practice-Rahmen“ für Zonen- und Landnutzungsrichtlinien herausgibt, vermutlich um Städte und Gemeinden dazu zu bewegen, Entwicklern den Bau kleinerer Häuser auf kleineren Grundstücken zu ermöglichen.
Um den Wohnungsbau weiter zu erleichtern, verlangt der Gesetzentwurf von Kommunalverwaltungen, die Bundesmittel für die Gemeindeentwicklung erhalten, die Veröffentlichung einer „durchsuchbaren Online-Datenbank unbebauter Grundstücke“, die die Identifizierung potenziell kostengünstiger Entwicklungsstandorte erleichtern soll.
Der Gesetzentwurf ermutigt außerdem die Federal Housing Administration und andere Kreditgeber, „Small-Dollar-Hypotheken“ von weniger als 100.000 US-Dollar auszugeben. Wenn derzeit preisgünstige Immobilien verfügbar sind, kann es für interessierte Käufer schwierig sein, eine Finanzierung zu erhalten, da es für Kreditgeber rentabler ist, größere Hypotheken aufzunehmen.
Schließlich genehmigt das Gesetz das Community Development Block Grant Disaster Recovery-Programm für drei Jahre erneut. Dieses Programm hilft Städten, Landkreisen und Bundesstaaten, sich von den von US-Präsidenten verkündeten Katastrophen zu erholen, wobei der Schwerpunkt auf Haushalten mit niedrigem und mittlerem Einkommen liegt.
Während sich die meisten Rechtsvorschriften auf den Wohnungsbau für Eigenheimbesitzer konzentrieren, gehen einige Bestimmungen auf wichtige Herausforderungen für subventionierten Mietwohnungen ein. Ziel ist es, Hausbesitzer zur Teilnahme am Housing Choice Voucher-Programm zu ermutigen, indem es ihnen erleichtert wird, die Wohnungsinspektionsanforderungen der Bundesregierung zu erfüllen.
Eine weitere Bestimmung trägt dazu bei, einkommensschwache Landmieter vor dem Verlust ihrer Häuser zu schützen, wenn staatlich finanzierte Hypotheken für ihre Gebäude auslaufen. Derzeit können diese vom Landwirtschaftsministerium bereitgestellten Mietzuschüsse nur für die von ihm finanzierten Gebäude verwendet werden. Viele dieser Hypotheken laufen in den kommenden Jahren aus, sodass Bewohnern, die Mietbeihilfen beziehen, die Gefahr einer Zwangsräumung droht. Die Gesetzgebung wird es diesen Haushalten ermöglichen, in ihren Häusern zu bleiben oder in andere Gebäude umzuziehen, ohne staatlich finanzierte Hypotheken aufzunehmen.
Die Amerikaner werden weiterhin von den Kosten erdrückt
So umfassend der Gesetzentwurf auch sein mag, seine Auswirkungen dürften doch bescheiden sein.
Fast jede Gesetzgebung bringt regulatorische Änderungen mit sich. Der Gesetzentwurf erhöht nicht die Subventionen für einkommensschwache Mieter und Hausbesitzer oder potenzielle Hauskäufer.
Die meisten Mieter sind kostenbelastet, d. h. sie geben derzeit mehr als 30 % ihres Einkommens für Wohnen aus. Auch mehr als ein Viertel aller Hausbesitzer müssen Kosten tragen. Die Gesetzgebung wird diese Erschwinglichkeitskrise mit ziemlicher Sicherheit nicht lindern.
Sens. Tim Scott, R-S.C., und Elizabeth Warren, D-Mass., waren wichtige Architekten des überparteilichen ROAD to Housing Act. Tom Williams/CQ-Roll Call über Getty Images
Mehrere Maßnahmen zielen darauf ab, die Kosten für neuen Wohnraum zu senken. Doch bis auf wenige Ausnahmen sind sie auf die Unterstützung und Beteiligung von Staaten, Städten und Vororten angewiesen.
Beispielsweise verlangt der Gesetzentwurf nichts von den Kommunen, ihre Bebauungs- und Bauvorschriften zu ändern, um den Bau von mehr Mehrfamilienhäusern oder kleineren Einfamilienhäusern in höherer Dichte zu ermöglichen. Hausbesitzer lehnen die Entwicklung oft entschieden ab, wenn sie befürchten, dass sie den Charakter ihrer Gemeinde verändern oder den Wert ihrer Immobilie mindern wird. Die heutigen Hausbesitzer wollen keinen weitreichenden Wertverfall ihres Hauses – und werden es mit ziemlicher Sicherheit auch nicht zulassen. Sie werden weiterhin dafür kämpfen, den Wert ihrer Häuser zu erhalten.
Die Verabschiedung des Gesetzentwurfs durch das Repräsentantenhaus bedeutet auch nicht, dass der Kongress den Wohnungsbau für Menschen mit niedrigem Einkommen stärker unterstützt. Am selben Tag, an dem das Repräsentantenhaus den Gesetzentwurf verabschiedete, veröffentlichte der Haushaltsausschuss des Repräsentantenhauses seinen Haushaltsvorschlag für das Haushaltsjahr 2027 für Verkehr, Wohnen und Stadtentwicklung. Dazu gehörten Kürzungen beim öffentlichen Wohnungsbau, Blockzuschüsse für die Gemeindeentwicklung, das Housing Investment Partnership Program und das Housing Choice Voucher Program.
Da der Path to 21st Century Housing Act nun in Kraft tritt, wird erwartet, dass er die Reformbemühungen beschleunigt. Aber für sich genommen handelt es sich nicht so sehr um einen schnellen Weg, der das Wohnungsangebot ankurbeln und den Amerikanern mit der höchsten Kostenlast unmittelbare Erleichterung verschaffen wird, sondern vielmehr um einen bescheidenen Aufschwung, der die Grenzen dessen widerspiegelt, was in einem gespaltenen und polarisierten Kongress politisch machbar ist.
**Dies ist eine aktualisierte Version eines Artikels, der ursprünglich am 29. Mai 2026 veröffentlicht wurde.
